Roman Höllbacher – Am 30. Oktober 2012 haben die Bauträger gswb und UBM bekanntgegeben, dass sie um 16 Millionen Euro den Zuschlag für den Erwerb der Riedenburgkaserne erhalten haben. Der Kaufpreis für die zentral, im direkten Anschluss an die Altstadt gelegene (Schutzzone II) Liegenschaft von 33.800 qm, scheint vertretbar. Durchschnittlich kostet der Quadratmeter 473,- Euro. Doch das ist erst die halbe Miete. Denn von dieser Fläche müssen 5.000 qm als öffentlicher Grünraum und weitere 2.200 qm als öffentliche Verkehrsflächen zur Verfügung gestellt, ergo von der bebaubaren Fläche abgezogen werden. Da schaut es dann schon nicht mehr so gut aus, vor allem, wenn man bedenkt, dass die Gestaltung von 5.000 qm Grünraum ja etwas kostet, dieser aber nicht verwertet werden kann. Lassen wir diesen Aspekt aber einmal außen vor und bleiben wir bei der 26.100 qm großen Fläche, die bebaut werden darf (5000 qm im Bereich an der Neutorstraße mit GFZ 1,1; der Rest mit 0,9 GFZ). Das macht eine Gesamtbruttofläche von nur noch 24.940 qm. Geht man nun von einem Brutto-Netto-Verhältnis von 0,8 aus (was ein enorm wirtschaftliches Verhältnis wäre) bleibt nur mehr eine Nettonutzfläche von 19.952 qm. Und erscheint die Rechnung plötzlich ziemlich unvorteilhaft, denn das heißt nichts anderes, als dass der Kaufpreis auf jeden Quadratmeter Nettonutzfläche nicht mir 473,- Euro, sondern fast mit dem doppelten, nämlich mit ziemlich genau 800,- Euro durchschlägt!
Entlang der Neutorstraße, wo eine höhere Dichte vielleicht sinnvoll ist, und eine gemischte Nutzung mit Büros und Geschäften vorgesehen ist, sollen auf der übrigen Fläche von 21.600 qm insgesamt 160 geförderte Wohnungen (75 % mit Miet- und der Rest mit Miet-Kauf-Wohnungen) entstehen. Einmal abgesehen davon, dass es vollkommen unbegreiflich ist, dass man das gesamte Kasernenareal mit seiner seit dem 18. Jahrhundert gewachsenen Struktur, für dieses Vorhaben platt macht, behaupte ich zweierlei (und hoffe, dass ich darin widerlegt werde):

1. Es beginnt nun das Feilschen um die GFZ, weil, verzeihen sie die tautologische Ausdrucksweise, sich das Ganze rein rechnerisch nicht rechnen kann. Österreichisch heißt das, darf´s ein bisserl mehr sein? (an Dichte, aber natürlich nur mit einem hervorragenden Projekt)

2. Außerdem wird sich niemand für die Gestaltung von 5.000 qm Grün- und 2.200 qm zusätzlicher Verkehrsflächen interessieren, und schwuppdiwupp befinden wir uns exakt dort, wo wir beim Stadtwerke-Areal gelandet sind.
Ich frage also, wenn eine solche Rechnung wie oben angestellt, mit einem Taschenrechner in zwei Minuten erledigt ist, warum reden wir noch über Städtebau oder über leistbaren Wohnraum. Innovative, zukunftsorientierte Gesellschaftsentwürfe sind damit von vornherein tabu. Im konkreten Fall hätte sich – auch im Sinne einer nachhaltigen Stadt – die zumindest teilweise Nutzung der bestehenden Gebäude angeboten. In Deutschland (z.B. in Freiburg) hat man derartige Kasernenareale selbst organisierten Baugruppen überlassen. Die Folge ist eine hohe Identifikation der BewohnerInnen mit ihrem Quartier und nicht Ablehnung und Widerstand wie wir das in Salzburg erleben. Hier redet man indessen über Einsparungen bei der Architektur der Architekten, obwohl nachweislich das Kosten ganz wo anders entstehen, wie die oben angestellte Rechnung zeigt. Die enorm hohen Grundstückskosten kann man bei der Bauweise nicht wieder hereinholen, wer das glaubt, hängt einer gefährlichen Illusion nach.
Der Prozess, wie er für das Areal der Riedenburgkaserne aufgesetzt wurde, produziert am Ende die Suche nach Schuldigen und es werden wieder die Architekten sein, auf die die Finger gerichtet werden. Sagt nicht, ihr hättet es nicht gewusst.

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Autor
Roman Höllbacher