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Neuen Wohnbau braucht das Land ab 2013

Ein Kommentar

maxRIEDER – Themensplitter zur Diskussion und Kooperation – Chancen einer ReVISION

Präambel

Bauen ist ein öffentlicher Akt und die dreidimensionale kulturelle Äußerung unserer Gesellschaft. Bauen wirkt lange und wäre im Idealfall das zukünftige weltkulturelle Erbe unserer gegenwärtigen Gesellschaft, mitnichten der mit öffentlichen Geldern geförderte Wohnbau.
Die geförderten Wohnbauten entsprechen zum überwiegenden Maße nicht dem State of the Art (Architektur, Städtebau und Bautechnologie).
Die aktuelle Wohnbauproduktion und Wohnbauförderung ist für wesentliche Bedürfnisse des Menschens und Lebensformen nicht aktualisiert.
Die bautechnische, bauphysikalische und energetische Aktualisierung wird laufend wahrgenommen, jedoch die räumliche, soziale und milieuprägende Aktualisierung ist auf einem wohnungspolitischen Stand der 70er Jahre des letzten Jahrhunderts.

Die jährlich realisierten Bauten sind Fragmente und Amputationen des Möglichen und sind downgrading des fachlichen Knowhows.
Die ausgezeichnetesten Architekten des Landes vermeiden Wohnbauplanung, weil diese Inspirationen verhindert und ein unternehmerisches Fiasko/Selbstausbeutung darstellt.
Bewußt oder unbewußt, beides ist für ein höchst entwickeltes europäisches Land unerträglich.
Öffentliche Gelder sind anspruchvoll für das Gemeinwohl einzusetzen, wir lassen uns auch nicht vom Pflegedienst operieren.

Die Behausungsfrage ist existentiell.
Wohnen bedeutet mehr als organisiertes, verwaltetes Unterbringen von förderbaren Subjekten in förderbaren Objekten.
Der förderbare Wohnbau wird bewusst niederschwellig und standardisiert gehalten, weil die meisten Player über die zeitlichen, personellen und fachlichen Ressourcen für Ansprüche nicht verfügen.
Der geförderte Wohnbau ist einerseits am Gängelband der Basisabdeckung der Bauindustrie und andererseits kultiviert er das Ausbeuten der kleinen KMU-Bauwirtschaft (Planer und Professionisten).
Die kreativen Bauträger und Planer werden im geförderten Wohnbau systematisch desavouiert.
Der Nutzer kommt in diesem Produktionsvorgang nur als Kreditnehmer, Bittsuchender und Sonderaustattungswünscher vor.

Themensplitter Wohnbauförderung

Seit 1990 werden ca 2,5 MRD EUR jährlich über den Finanzausgleich vom Bund an die Länder übermittelt. Seit die Bindung der öffentlicher Gelder möglicherweise wieder Thema wird,  floss beispielsweise 2011 in Salzburg 256 Moi EUR in Förderdarlehen von Neubauten und Sanierungen (cirka 1200 Wohnungen, etwa 50:50 Eigentum:Miete, also cirka 210.000.-EUR /Whg).
Den förderbaren Kosten ist derzeit und seit langem eine obere Deckelung gegeben (1400-1180.-EUR/m2NF). Dieser Sockelbetrag ist seit langem unverändert, d.h. ohne Indexanpassung stabil. Die förderbaren Kosten können sich durch Zuschläge Ökologie, Verfahrenskultur und soziale Aspekte bis um etwa 4-500.-/m2 NF erhöhen.
Die Entscheidung über die Förderung trifft in Salzburg ein Wohnbaubeirat ohne Fachleute der Soziologie, Architektur und Städtebau. Selbst institutionelle Unternehmungen wie ASFINAG und BIG haben zur Sicherstellung von Qualitäten ständige Fachbeiräte konstituiert.

Diskurs/Überlegungen:
Wohnen ist eine identifikatorische baukulturelle Frage
monatlich tagender interdisziplinärer Wohnbaubeirat unter Architekturvorsitz
Förderkriterien: Architekturverfahrensqualität, Städtebau/Ortsbild, Freiraum- und Umraumqualität,
Architektur und sozialer Raum, Ökologie und Kostenrahmen, Innovationsgehalt.
Förderzusage durch Wohnbaubeirat, keine Doppelbegutachtungen durch Gestaltungsbeiräte
Gleichrangigkeit der Förderanträger und Förderprinzipien (Subjekt- und Objektförderung) – jeder kann Förderanträge stellen (Bauträger, Genossenschaften, private Baugruppen)
derzeit Überbewertung von Technologien (Energie, Haustechnik) gegenüber Raummilieus (Gemeinschaft, Sozialem)
Verpflichtung der Mischnutzung von Terrainzonen/Stadtsockeln, Aufhebung des monofunktionalen Wohnghettos
Wohnbauscheckförderung einmalig und unabhängig
Nachführung der Basisförderung auf Index

Themensplitter Wohnbauproduzenten

Die Player in diesem Produktionsbereich haben höchst unterschiedliche Interessen wie Grundstückbeschaffung, Nachfrageerhebung, Planung, Umsetzung, Betreuung und unterschiedliche Formen von Trägerinstitutionen (Bauträger).
Ein Wohnbaumarkt existiert defakto nicht, da seit Jahrzehnten die Nachfrage das Anbot übersteigt. Der Wettkampf existiert lediglich bei der Ausreizung der Planung, alle anderen Player sind marktstrukturierend und handeln quasi oligarchisch. Selbst im Baupreis/Anbotspreis der Vergaben werden die Anbote auf Förderung rückgerechnet und unterscheiden sich nur pfründestrategisch und marginal. Es besteht die Tendenz zum Optimierungswahn,  in der Folge zu einer Typologisierung wie in Vor- und Nachkriegszeiten mit ästhetischen Accessoirs von Architekten.

Diskurs/Überlegungen:
Änderungen der Planungskonditionen
Änderungen zu wettbewerblichen Zuschlagskonditionen für Grundstück und Bauträger
(Grundstücksbeirat)

Themensplitter Gesellschaftspolitik

Die Zielsetzungen und der Anspruch als universielle Sozialleistung mit breitem Zugang oder mittels zielgerichtete Modelle zeigt sich in unterschiedlichen Landeswohnbauförderprogrammen.
Objekt- und oder Subjektförderung mit ihren Vor-Nachteilen bzw. gänzlich davon unabhängige Grundförderung widerspiegeln parteipolitische Programme. Wohnbauförderung war bisher von Raumordnungspolitik „fachlich“ unabhängig.
Die Behausungsfrage – also so viele mögliche Standardwohnungen zu errichten – stand im Vordergrund.
Seit Jahrzehnten werden standardisierte Musterwohnungen für klassische Familienmodelle als Geschosswohnbau mit Balkon produziert, obwohl sich die Lebenswelten diversifiziert haben. Zeitgemäße und zukünftige Wohnmodelle sind vollkommen unterrepräsentiert, es wird am Leben und den Bedürfnissen der Menschen vorbeigebaut.

Diskurs/Überlegungen:
Wohnbauförderung ist auf raumordnerische Lenkungsmassnahmen wie Verdichtung und Entstehung von Ortsteilen/Ortkernen abzuzielen.
Vielfältige Wohnbautypologie als Analogie der diversen Lebensmodelle
Es bedarf verschiedener Wohnbaukategorien und Standards im Ausbau (temporär, ausbaufähig, schaltbar, umnutzbar usw.).
Wohnbauten sollen eine soziale Mischung aus Miete und Eigentum ermöglichen

Themensplitter Grundstücksmobilisierung, Raumordnung und Bebauungsgrundlagen

Die bisherigen Versuche der Grundstücksmobilisierung (§ 14 ROG) sind (in Salzburg) gescheitert. Die Immobilienwirtschaft schöpft die Widmungs-Wertschöpfung zu ungunsten der Öffentlichkeit ab. Der Grundstücksmarkt für geförderten Wohnbau ist generell intransparent.
Der regionale Überblick zur Frage von Baulandreserven und deren Gesamtschau ist konzeptuell nicht erfassbar. Entwicklungsleitbilder verharren in Bestandsverwaltung/Erweiterung.

Diskurs/Überlegungen:
Übergeordnete Darstellung der Verfügbarkeit und Wohnbaulandmassnahmen
Verpflichtende gemeindeübergreifende Entwicklungen/Planungen
Kreative und rechtlich haltbare Rechtsvereinbarungen zugunsten neuem Wohnbauland
Mindestbebauungskennzahlen für urbanes Leben durch Wohnbau (z.B. GFZ 1,0)
Mindestqualitäten und Prüfung für Grundstückslagen/Eigenschaften (Bodentragfähigkeit, Lärmeinflüsse, Infrastrukturen)
Transparenz der Baulandreserven der Gemeinden und Genossenschaften/Gemeinnützigen
Deckelung und Instrumentarium der Grundstückspreise für geförderten Wohnbau

Themensplitter Stadt/Land oder blosse Freizeitsiedlung

Der Wohnbau der letzten 60 Jahre hat keine Stadt sondern Siedlungen hervorgebracht. Wohnsiedlungen sind das Erbe der missinterpretierten Moderne und generieren kein städtisches, örtliches Umfeld. Dadurch wird der Wohnbau zum Zweitklassigen gegenüber dem Wunschwohnen „Solitär Einfamilienhaus“ und zum Sozialghetto, Vorsorgeghetto oder bestenfalls Cottageghetto reduziert.

Diskurs/Überlegungen:
Zukünftiger und nachhaltiger Wohnbau besticht primär durch Lebensumraumqualität=Mischnutzung des städtischen Alltages
Monofunktionale Zersiedelung und Neubau ist nicht förderungswürdig
Wohnbau soll mittelfristig teilumrüstbar sein (Raumhöhen in den unteren beiden Geschossen).

Themensplitter Wohnbauforschung und Pilotprojekte

Vor langer Zeit gab es verpflichtende Wohnbauforschung und Wohnbauevaluierung. Wohnbauforschungsgelder werden in ausgelagerte Landesabteilungen verwaltet oder in Wohnbauberatungen, Wohnbaufibeln investiert.

Diskurs/Überlegungen:
Wohnbauforschung ist in der bekanntermassen wenig innovativen Wohn-Bauwirtschaft
wieder zu aktivieren (3%)
33% aller Projekte sind als innovative Pilotprojekte sicherzustellen.
Innovativ bedeutet die bewusste Aktivierung des § 61 (2) d SBTG („.Ausnahmen zur im öffentlichen Interesse gelegenen Erprobung neuer Bauformen..“)

Themensplitter Verfahren, Architekturfindung und Vergaben

Der wettbewerbliche Vergleich wird als eine konsolidierte Verfahrensart zur Architekturfindung bereits breit akzeptiert. Diese Verfahrensart wird in unterschiedlichen Ausprägungen – aber generell als hohe betriesbwirtschaftlichen Aufwand für Architekten – ausgetragen. Dies betrifft auch scheinkooperierende Verfahren (Bauträgerwettbewerbe Wien). Alternativen dazu sind je nach Komplexität des Standortes und Bestandes, sofern diese nachvollziehbare Qualitätsfindungskriterien aufstellen, sinnvoll. Verfahren sind aber nur dann sinnvoll, wenn diese qualitativ und umfassend fachlich vorbereitet wurden und nicht als Beschäftigungstherapie und Alibihandlung operieren und entsprechende Standards (Nachweise zur Finanzierung, Vorprüfung, Jury, Vertragsverpflichtung, Entgelte) sicherstellen.

Diskurs/Überlegungen:
Die geförderten Kosten für Architekturverfahren sind aufwandsbezogen zu erhöhen.
Die Frage des Vergabeprinzipes (Billigstbieter) im geförderten Wohnbau wäre mittels Novelle BVG und LBG zu hinterfragen (z. B: Schweizer Vergabemodell Mittelpreis=Bestbieterzuschlag).
Transparenz der Vergabe- und Abrechnungsmodalitäten

Themensplitter Technologie und Kostenfaktoren

Wohnbauten könnten und sind überwiegend primitiv-kompakte Bauformen (Block, Schachtel, Zeile) mit simplen bautechnologischen Methoden. Seit 70er-Jahren mit  fortschreitender Individualisierungskultur und wachsendem Energie-Bewusstsein werden komplexe bautechnologische und bauphysikalische Qualitäten erforderlich.
Die Verschiebungen der Verhältnisse von Raumproduktion (Rohbau) zu Ausstattung (Ausbau) und Technik (Infrastruktur) kennzeichnet diesen planerischen und ausführungstechnischen Aufwand.
Um 1920 lag das Kostenverhältnis Rohbau:Ausbau:Technik etwa 80:15:5, um 1950 etwa 60:30:10 und mittlerweile bei 40:30:20; bzw. wird sich das Verhältnis noch mehr in Richtung Technik zu 30:30:40 entwickeln (Smart-housing).
Mit dieser Anspruchsformulierung sind die elementaren Raumqualitäten zugunsten der Raumtechnologien reduziert und verschoben worden. Die architektonischen (Funktions-) Räume sollten weiterhin mit einem Bruchteil der ursprünglich verfügbaren Baugelder Rohbau realisiert werden.
Die förderbaren Wohnbauten werden öko-technologisch hochgerüstet und womöglich Entsorgungs-, Wartungs- und Wohlfühlmonster (Absurditäten wie kontrollierte Wohnraumlüftung mögen für unwirtliche Bedingungen Sinn machen). In Anbetracht der Beliebtheit der Spekulationsbauten der Gründerzeit kann man von räumlicher, sozialer und werthaltiger Nachhaltigkeit sprechen. Der bisherige förderbare Wohnbau ist Abrisskandidat.
Kennzahlenfetischismus reduziert Erscheinungs- und Typologievielfalt und tendiert zu einem post-sozialistischen Erscheinungsbild mit Marketing- und Fassadengags.

Diskurs/Überlegungen:
Vielfalt von Wohnbaukategorien mit unterschiedlichen Ausstattungsstandards
Abbildung der Planerverantwortlichkeit und Planungsaufwand
Reduktion und zeitgemäße Nachführung der Bauvorschriften im geförderten Wohnbau
Bewusstsein der NutzerInnen

Themensplitter Kooperation zwischen Architektur und Bauträger

Die trivialen gegenseitigen Vorurteile (Ästhetik bzw. Rendite/Rücklagenoptimierung) eignen sich nach wie für die Alleinstellung des guten, soliden baumeisterlichen Hauses.
Wohnhäuser als Bauern- und Gutshofattrappen und eine Art Nachkriegsblockwohnbau mit bunten Balkon- und Fensterorgien sind am Land vorherrschend; sinnlose Ästhetiken aus Glasbrüstung und reduktionistischem Weiß/Grau/Schwarz und Bauteilauskragungen sind in der Stadt vorherrschend; so eingeengt ist der Gestaltungsspielraum.
Das Problem liegt in der Zuordnung der Architektur als „Gestaltungsspielraum“ anstatt in strukturellen und sozialen Überlegungen des Innen- und Aussenraumes.

Diskurs/Überlegungen:
Bauträger wollen ähnliche, wiederholende Abwicklung, Serienproduktion
Architekten wollen individuelle Lösungen
Spannungsfeld oder Kooperation für neue Ansätze Wohnbau-Kultur.
Wohnen als kulturelle Frage anstatt einer Quantitätsfrage

Themensplitter Aktivierung Nutzer

Nutzer sind in der bisherigen Wohnbauplanung und Förderungspraxis nur als Abstraktion der Idealverwaltung und Administration existent. Partizipative Modelle sind in der Vergangenheit ausgelaufen und im gemeinnützigen Wohnbauwesen sperrig und scheinbar zu spezifisch. Sozial- oder Quartiersmanagement wird zu spät und somit als Konfliktmanagement eingesetzt. Selbstverwaltungs- und Mitbestimmungsprozesse (z.B. Freiraum- und Indoornutzungen) sind aufgrund gesetzlicher Rahmenbedingungen nicht möglich.

Diskurs/Überlegungen:
Identitätsbildungen sind zu ermöglichen
Ungeplante Bereiche bzw. offene Strukturen für Nutzer-Nachjustierung

foto maxrieder

Links:
Bundeskanzleramt 2011 und 2006
http://www.baukulturreport.at/
Wettbewerbsleitfaden Stadt Wien Juni 2008
http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/studien/pdf/b008010.pdf

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Autor:
maxRIEDER by sepp dreissinger2009maxRIEDER
maxRIEDER.at
ArchitekturWasserStadtLandschaft&Gestaltungsprozesse
plant&baut&lehrt&mediert&reflektiert

Ein Kommentar zu “Neuen Wohnbau braucht das Land ab 2013

  1. Auf die in der Stadt Salzburg in den letzten fünf Jahren realisierten Wohnsiedlungen blickend, komme ich nicht umhin, mir die Frage zu stellen, nach welchen Kriterien die jeweiligen Proponeten ihre Pro- oder Kontraentscheidungen getroffen haben. War es das asoziale Bauverdichtungsdenken der Bauträger, die Gewinnmaximierungsgier einer Billig-Material-Baufirmen-Mafia oder letztlich der auf einem Irrtum beruhende Sozial-Durchmischungs-Wahn unserer politischen Entscheidungsträger? Da wurden auf ein und der selben Baufläche „soziale Wohnbauten“ neben Nobel-Privat-Universitätsbauten hingestellt oder Siedlungen mangels anderer Interessenten mit Sozialeinrichtungen zugepflastert und damit die Bewohner letzlich nur noch mehr stigmatisiert. Da klingt die medial verbreitete Aussage unseres Planungsstadtrats, dass, hätte er die Wahl, er gerne in einer solchen Siedlung wohnen würde, tatsächlich wie blanker Hohn!

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