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Gedanken zur Salzburger Wohnbauförderung und zur öffentlichen Diskussion der Finanzierung.

Ein Kommentar

Thomas Forsthuber, Cora Martinek – Die gesellschaftspolitische Aufgabenstellung des öffentlich geförderten Wohnbauswird gegenwärtig österreichweit politisch, wie auch medial konzentriert erörtert. Auslöser der diesbezüglichen Diskussion in Salzburg war ein Pressebericht der Salzburger Nachrichten über die, von den gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften geplante Vorlage einer neuen Verordnung zur Wohnbauförderung. Die Inhalte der Kostenthematik werden meistens oberflächlich und ohne entsprechenden Verweis auf Daten bzw. wissenschaftliche Grundlagenforschung populistisch erörtert. Ein zentraler Zündstoff der Wohnbaudebatte ist die Kostenfrage, die Anzahl der geförderten Wohnungen, die max. Miete pro m2, wer soll die Förderung bekommen und mögliche Kosteneinsparungen. Die unterschiedlichen „öffentlichen Parteien“ in der Kostendiskussion sind neben den Politikern, den Genossenschaften, den Architekten auch die ausführenden Firmen. Die Analyse der Kosten und möglicher Einsparungspotentiale bzw. entsprechende Kostensteuerungsmaßnahmen werden zu wenig bzw. gar nicht durchgeführt und auch nicht transparent veröffentlicht. Bei öffentlich aufbrechenden Problemen im Wohnbau, welche oft auf nur wenige Merkmale reduziert in den Medien aufkeimen, kommt es meistens zu reflexartigen Schuldzuweisungen von einzelnen Darstellern mit darauf folgenden, ähnlichen Reflexantworten. Diese jedochsind keinesfalls einem lösungsorientierten Prozess förderlich. Es zeigt sich,dassder primär notwendige Austausch aller Beteiligten und die übergeordneten gemeinsamen Zielvorstellungen und Lösungskonzepte fehlen.

Die Kostenabwicklung und Kostensteuerung im geförderten Mietwohnbau ist den Wohngenossenschaften gesetzlich anvertraut und öffentlich nicht transparent. Auch Architekten, die mit den Planungsleistungen der Kostenfeststellung und der geschäftlichen Oberleitung nicht betraut werden, kennen die Bauwerkskosten nur durch Berichte der Wohnbaugenossenschaftsvertreter, die mitteilen, ob die Kosten im Rahmen der Wohnbauförderung sind oder nicht.Der Architekt, dem die Ausschreibung und die Vergabepreise der Bauleistungen nicht bekannt sind,weiß nichtin welcher Höhe die Kosten des Bauwerkes liegen.

Die Genossenschaften erbringen zumeist die zuvor genannten Planungsleistungen wie auch die Bauleitungen im geförderten Wohnbau. Die Kostenermittlung durch Ausschreibungen der Baugewerke liegt primär in der Verantwortung der Wohnbaugenossenschaften. Eine zweite sehr oft gewählte Variantedes Bauens im Rahmen der Wohnbauförderung ist das Generalunternehmerangebot,wobei hiermit eine Kostensicherheit des Bauwerkes im Rahmen des Wohnbaufördersatzes erhofft wird. Die Sicherheit der Kostenobergrenze wird allerdings im Folgenden oft durch Nachtragsangebote seitens des Generalunternehmers noch in Frage gestellt. Im Weiteren kommt es dann oft zu Einsparungen hinsichtlich der qualitativen Ausbildung des Bauwerkes oder der Außenanlagen, da die Kosten der Förderung keinesfalls überschritten werden dürfen.

Die Auswahl und Akquisition von Bauland für den geförderten Wohnbau liegt bei den Wohnbaugenossenschaften und istgesetzlichen Regelwerkender Genossenschaftenunterworfen(Max. Grundpreiskosten). Der Grundpreis wie auch die Qualität des Bauplatzes beeinflussen die Gesamtkosten entscheidend. Gesetzliche Vorgaben zu den einzelnen Wohnbauprojekten, wie GFZ,GRZ,Geschoßanzahl, Stellplatzschlüssel, Energiekennzahl liegen bei den öffentlichen Ämtern und Gemeindenbzw. wurden durch dieRaumordnung, Flächenwidmung undBebauungspläne schon festgelegt. Die Grundstücksparameter und die Bebauungsvorgaben sindfür den Städtebau, die Architektur und die Bauwerkskosten wesentlichste Parameter für die Wirtschaftlichkeit der Planung. Grundstücke mit aufwendiger Pfahlgründung, Wasserhaltung und Bodenaustausch verursachen andere Kosten als Grundstücke auf tragendem Boden mit Grundwasser unterhalb der Kellergründung. Grundstücke die aufwändige Infrastrukturen (Straßen, Bodenleitungen, udgl.) erfordern, verursachen höhere Kosten, Grundstücke an Lärmquellen(Bahn, Straßen) verursachen ebenfalls erhöhte Kosten, die in Lärmschutzmaßnahmen investiert werden müssen. Bauteile wie Aussenwand und Fenster oder notwendige lärmbedingte Aufschließungen der Wohnungenbeeinflussen durch erhöhte Lärmschutzeigenschaften funktional wie auch durch die entstehenden Mehrkosten das Gesamtbudget. Die Auswahl der Baugrundstücke wird entschieden durch die geringe Verfügbarkeit der Baugrundstücke und die oft mangelhafte Qualität der Grundstücke,  in der Kostentwicklung werden dadurch von vornherein die Erwerbskosten massiv in die Höhe getrieben. In der Wahl des Grundstücks entscheidet sich primär die Kostenfrage und somit soll diese Entscheidung nur unter sehr genauer Prüfung erfolgen. Bodengutachten, Verkehrsgutachten, Lärmgutachten und Bebauungsstudien sollten zwingend im Vorfeld durchgeführt werden und nicht nach dem Kauf der Liegenschaft.

Städtebau, Siedlungsbau und Architektur reagieren auf den Baugrundund auf die städtebaulichen Vorgaben, den Bauplatz und die Bebauungsgrundlagen. Baukörper an Lärmquellen werden dadurch schon in ihrer Geometrie, in ihren Erschließungskonzepten, in den Wohnungsgrundrissen und in ihren Wirtschaftlichkeitskennzahlen stark beeinflusst. Es stellt sich somit die Frage, ob Baugrundstücke in schlechter Lage für den geförderten Wohnbau noch leistbar sind und ob beim Kauf von Grundstücken die möglichen Folgekosten ganzheitlich erfasst werden.Der Wohnbauförderungssockelsatz,  die Energiekennzahlen und die daraus folgenden finanziellen Fördermittel, die seitens der Wohnbauförderung mit Punkten und finanziellen Zuschüssen gefördert werden,ergeben den max. Fördersatz für den Nettoquatratmeterpreis einer Wohnung. Ein weiterer wichtiger Faktor im Kostengefüge ist das Regelwerk des Salzburger Bautechnikgesetzes. Der gegenwärtig geforderte LEK Wert 18 erhöht massiv die bauphysikalischen Anforderungen an das Bauwerk. Fassadendämmungen und Fensterverglasungen erzeugen damit hohe Kosten, die finanzielle Fördersätze seitens der Wohnbauförderung überfordern. Das dadurch angedachte Sparen  bei zukünftigen Betriebskosten durch hochwertigste Bauphysik ist sicherlich sinnvoll, nur müssten dann jedenfalls die Förderungsgelder erhöht werden und somit steigen rückwirkend wieder die Mieten.  Verringert man die bauphysikalischen Anforderungen, steigen die zukünftigen Betriebskosten und auch bei diesem Modell steigen die Mieten. Wohnen wird somit stets– unabhängig an welcher Schraube gedreht wird – teurer.

Langfristig gesehen sind die Betriebskosten, die durch Energiepreissteigerungen ansteigen sicherlich die massiveren volkswirtschaftlichen Kostenfaktoren als die Baukosten. Die Verringerung der energetischen Qualität des Wohnbaus ist nur ein kosmetisch populistischer Denkansatz. Die fünf Kostenreduzierungsvorschläge der Genossenschaften sind im Bereich des geringeren LEK Werts nur eine Verlagerung der Baukosten auf die späteren Betriebskosten. Die Forderung, dass nicht alle Wohnungen barrierefrei sein müssen, ist sicherlich sehr sinnvoll und kann Kosten einsparen. Die Wirtschaftlichkeitskennzahlen im neu vorliegenden Gesetzesentwurf sind unreflektierte Laborkennzahlen, die in der Praxis nahezu unerreichbar sind undsomit mehr Probleme erzeugen, als diese zukünftig zu einer Kostenreduktion beitragen könnten.Tiefgaragenplätze werden in den Baukosten integriert und eine zwei Zimmer Wohnung mit ca. 50- 55 Quadratmeter Nettofläche benötigt für einen Stellplatz ca.20 -25 Quadratmeterfür den unterirdischen Stellplatz und Fahrstraßenanteil. Diese enormen Flächen und Kosten für das Auto müssen gerade hinsichtlich der Zukunft des Autos neu diskutiert werden. Tiefgaragenplätze mit der Wohnbauförderung zu finanzieren ist  bei den gegenwärtigen Bauwerkskosten nicht mehr zu verantworten.

Architekten werden in ihren Werkverträgen mit den Genossenschaften verpflichtet, den Wohnbau im finanziellen Rahmen des geförderten Wohnbaus zu planen. Weiters müssen sie sich verpflichten, im Fall der Überschreitung der festgesetzten Bauwerkskosten gegebenenfalls so lange umzuplanen bis die Kosten im Lot sind. Bei dieser Standardvertragsklausel der Architektenverträge wird also davon ausgegangen, dass die Architekten die Kosten des Bauwerkes in ihrer Planung festlegen bzw. weiter beeinflussen können. Die Hauptkosten entstehen bei der Wahl des Grundstücks und den schon zuvor kurz beschrieben Folgekosten bei den Bebauungsgrundlagen(GFZ, Geschoßanzahl). Die Kostensteuerung liegt bei der Ausschreibung der Bauleistungen, der geschäftlichen Oberleitung und der Bauleitung der Genossenschaften und der Architekt hat wenn in diesen Bereichen Fehler gemacht wurden die Pflicht diese unbezahlt zu korrigieren. Man teilt dem Architekten mit er sei mit seiner teuren Planung für die Kosten hauptverantwortlich und die gestalterischen Spielereien führen zu der Unfinanzierbarkeit des geförderten Wohnbaus. Der Architekt muss einsparen, bringt Erschließungsflächen und Fensterflächen auf das gesetzliche Minimum und solltendie Kosten noch immer nicht im Lot sein, wird an der Außenraumplanung eingespart. Die Nutzer wundern sich  über die kahlen Fassaden, die geringen Belichtungsflächen und die lieblosen Außenanlagen, das Image des Architektenberufes leidet massiv.

Baukörperstrukturen, die sich gegen Lärmquellen stemmen und dahinterliegende Baustrukturen und Freiräume schützen haben andere städtebauliche,wirtschaftliche,ökologische Aufgaben und Berechtigungen als ein Wohnhaus auf der grünen Wiese. Die Ausnutzbarkeit(GFZ) und die Geschoßhöhe die, seitens der Gemeinden und der Politik vorgegeben werden, sind weitere primäre Kostenparameter. Die bautechnischen Anforderungen an die Architektur und an den Wohnbau sind ständig angestiegen und die Nachhaltigkeitsanforderungen bestimmen die Förderungskosten des Wohnbaus. Qualitative Grundsätze des Städtebaus, der Architektur, der Wohnbauqualität, des sozialen Raumes, des Milieus, des Freiraumes werden nicht gefördert und somit oft zu wenig berücksichtigt.Die Förderung dieser Qualitätsstandards sind genau so zu werten und finanziell zu unterstützen wie die der Ökologie. Bauwerke und Aussenanlagen mit höherer Qualität leisten mehr und kosten auch meistens mehr als Bauwerke die diese Eigenschaften nicht haben.Was im geförderten Wohnbau gefordert wird und was nicht verlangt wird beziehungsweise ausgeklammert wird, bestimmt den wohnbaupolitischen Diskursund ist immer in Bewegung.

Die Baukostenermittlung wird durch die Genossenschaften und die geschäftliche Oberleitung in der finanziellen Abwicklung ohne Architekten und andere Fachleute durchgeführt und nicht transparentgehalten. Kostensteuerungskonzepte müssten vom Grundstückskauf bis zur Abrechnung professionell im Team mit allen am Bauprozess Beteiligtendurchgeführt werden. Die Kostenentwicklung der unterschiedlichen Baugewerke und die Beeinflussung der Gewerke durch Rohstoffpreise, Energie und Arbeitskosten in Abhängigkeit zum Zeitgeschehen müssten genauer betrachtet werden. Die Baukostenentwicklung wird auch durch die Dauer der Planung und der langen Bauzeit beeinflusst. Einzelausschreibungen und GU Angebote sollten seitens der Kosten und der Qualität der Ausführung evaluiert werden.

Der Sockelförderungssatz der Wohnbauförderung stagniert nahezu seit über 10 Jahren, die weitern Förderungsgelder hängen an den zu erfüllenden Energiesparmaßnahmen im Wohnbau und decken gerade die Kosten des erhöhten baulichen Mehraufwandes. Qualitative Wohnbauplanung seitens der Architektur, des Städtebaus, der Außenanlagen und des Sozialen Raumes werden dabei nicht finanziell bewertet bzw. gefördert.Kostensind nicht nur die Herstellungskosten, sondern auch die Kosten die in Folge durch den geförderten Wohnbau entstehen. Genossenschaften sehen in den Folgekostenprimär die Betriebskosten, Wartungskosten und die Kosten für die Hausverwaltung. Architekten und Sozialwissenschaftler sehen im Weiteren Kosten,die jedoch auch die Lebensqualität der zukünftigen Bewohner und deren physische und psychische Gesundheit durch das Wohnen und das Wohnumfeld mitbestimmen. Integration von Bevölkerungsgruppen, Altersschichten bzw. das Gegenteil(Integration bzw. Ausgrenzung) erzeugen enorme Kosten für den Steuerzahler. Diese Kostenfaktoren werden in der Diskussion seitens der Bauträger und der Politik meist ausgeklammert bzw. belächelt. Die fachliche wissenschaftliche Aufarbeitung dieser Folgekosten ist seit langem verfügbar und sollte endlich in einer „Kostendiskussion“ aufgearbeitet werden. Der Standardsatz, dass nämlich „Wirtschaftlichkeit und Qualität sich nicht ausschließen“ist somit sehr komplexzubetrachten und nicht nur die Sache der Herstellungskosten.

Differenzierte gut vorbereitete und geplante Bauaufgaben brauchen auch hinsichtlich der Kostensteuerung viel Zeit und Arbeit und ist somit ein weiterer Standardsatz, „die Planungszeit dauert seitens der Behörden und der Planer zu lange“ oft sehr verwunderlich. Eine bessere Zusammenarbeit aller am Wohnungsbau Beteiligten ist unverzichtbar und sollte durch entsprechende Steuerungsmaßnahmen und Kontrollorgane sichergestellt werden. Pauschale Schuldzuweisungen vergrößern die Sprachlosigkeit der Wohnbaupartner und somit fordern wir zunächst die genaue Analyse der Kosten und deren Transparenz.

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AutorInnen:
Thomas Forsthuber, Cora Martinek (Forsthuber-Martinek.at)

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